这些物企已经抢占城市服务先机

城市服务是城镇化发展的必然趋势，是物业服务企业市场化发展的价值体现。在推进城市治理体系和治理能力现代化的进程中，物业服务企业融入城市治理既是自我变革，也是适应新的时代要求。过去几年里，物管龙头一马当先，城市服务模式探索百花齐放，从场景服务到空间运营再到城市服务，逐步深入。其中规模大、模式轻、格局散的市政环卫成为主要触角，城市服务有望进一步打开物管行业空间。本报告基于上市物企2021年度业绩数据以及公开资料，从城市服务的定义和内容、市场驱动因素、市场动态几方面出发，对整个城市服务细分领域进行剖析，并探讨城市服务的未来发展趋势。那么，当前城市服务的发展现状如何？其盈利水平、管理规模如何？当前有哪些典型企业？城市服务的未来发展趋势是怎样的？本文将对此做一一解读。城市服务主要服务内容和特征城市服务，本质上是将公共空间和公共资源作为一个整体，由物业企业进行统筹管理，一般涵盖市政园林、环境卫生、城管巡查、治安巡查、矛盾化解、突发状况处理、后勤服务、停车资源运营等众多行业。城市服务的兴起，是物业企业主动拓展业务边界，挑战更复杂业态的结果，也是政府需求与企业能力匹配的结果。传统物管服务与城市服务的细分业务条线高度重合，业务延伸较为便利。除了社区物管服务对应老旧小区物业管理之外，从单项业务来看，保洁对应城市环卫运营，保安对应城市秩序协管，保绿对应城市园林绿化养护，设施管理对应城市设施管理，社区空间运营对应城市资源运营，甚至物管公司近年来提倡的科技赋能亦能对应城市智慧服务，通过机械化、大数据、APP等手段赋能城市管理。因此，物管公司进军城市服务，在基础业务层面具备天然优势，特大项目管理、应急处置、资源协调、政企沟通等能力则可以通过经验积累不断补强。城市服务市场空间及驱动因素分析一、政策引导加速城市服务落地新型城镇化是“十四五”规划的重要战略。随着我国传统人口红利消失，优化现有要素配置，挖掘经济结构性潜能，将成为今后十余年经济保持中速平稳增长的关键。十九届五中全会强调推动“以人为核心的新型城镇化”，这意味着要尽量好地提供各类公共服务，满足城镇化后居民需求。从2014年“新型城镇化”首次写入政府工作报告以来，中央以新发展理念为指导方向，不断强化对城市治理的要求。从“加强城市管理宜业宜居环境”到“城市管理应该像绣花一样精细”，再到“以人为核心的新型城镇化战略”，城市治理不断朝着管理精细化、治理规范化、现代化方向发展。2017年，全国两会上，总书记提出“城市管理要像绣花一样精细”，为城市精细化管理指明了方向。随后，多地政府相继出台“城市精细化管理”相关文件。在推进“城市精细化管理”的进程中，物业服务企业进军城市服务应运而生，近年来头部物业企业先后以不同形式涌入城市服务这条新赛道。在此之前，城市治理的权利一直都在政府手中，但随着“放、管、服”的持续推进，政府在精细化管理的进程中，其管理粗放、信息化滞后、人手不足、成本高昂等问题越来越突出。而物业服务企业由于经过近几年的发展，已经承担了部分社区治理和公众业态服务、后勤服务等政府性工作，服务体系较为成熟，具备了承接城市管理的基本素质，基于“专业机构做专业的事”的原则，物业服务企业迎来了新的历史契机。二、环卫市场空间持续扩容随着城市化进程稳步推进，城市治理成为社会发展中绕不开的议题。市容环卫是展示城市形象的重要名片，“十四五”期间，建设美丽中国成为发展的主要目标。环卫行业是为城乡公共区域卫生整洁服务的行业，其作业板块包括生活垃圾的清运、道路清扫及公共厕所的清理等，旨在维护城乡公共空间的整洁，是当前物业企业布局 城市服务的主要领域。统计数据显示，2013年以来，城市和县域生活垃圾清运量、道路清扫保洁面积和公共厕所数量均处于稳步上升状态，复合增长率分别为3.05%、5.37%和3.60%。根据克而瑞物管测算，预计到2025年，城市和县域环卫市场空间接近3000亿元。除了城市和县域，广阔农村市场也为环卫行业打开想象空间。在生态宜居、绿色发展的驱动下，市容环卫行业空间从城市延展到农村。如2021年12月5日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《农村人居环境整治提升五年行动方案(2021－2025年 )》，旨在进一步改善改善农村人居环境，促进环卫清运网络建设、推动村容村貌整体提升成为重要方向，进一步延伸环卫作业空间。上市物企城市服务业务数据分析现阶段城市服务尚处于发展初期，市场集中度及竞争程度仍有待提高，对于物业企业来说尚有较大的市场空间。先进入的上市物企正在逐步加大布局，如碧桂园服务、保利物业、世茂服务等，项目拓展速度加快，数量上更进一步。其他物企也开始看好城市服务即将爆发的市场需求，纷纷涌入城市服务新赛道，抢占蓝海。对于较早进入城市服务领域的上市物企，经过多年对城市服务的不断拓展和探索，城市服务已经具备相当的业务规模，逐渐成为公司重要的收入来源之一。碧桂园服务早在2015年就开始涉足城市服务项目，经过多年的探索，已发展成为中国lingxian的城市治理公共服务探行者及城市运营服务集成商。2022年上半年，碧桂园服务持续发力城市服务，不断拓展市场，成功中标乌鲁木齐天山区城市服务物业项目、福州市鼓楼区环卫一体化项目、景洪市环卫城乡环卫一体化项目。截至2022年6月30日，城市服务已覆盖全国超150个城市。城市服务收入达26.35亿 元，同比增长25.8%，占总收入比重达13.1%，已成为碧桂园服务第二大业务板块。保利物业打造了“镇兴中国”服务品牌，深耕城市多元业态和城镇全域，截至2022年6月30日，保利物业公共及其他物业服务收入为9.35亿元，同比增长41.8%，占总收入的23.6%，收入占比逐渐增加，较2021年同期提高2.6个百分点。从镇域社会治理，到市域社会治理，保利物业始终用精细善治的服务，助力基层治理服务提升，助力城乡服务均等化发展。围绕基层治理核心需求形成5G服务产品，并以该产品体系持续构建城市服务产业链。在一体化市政服务上，保利物业助力小环卫走向大环卫，以市政环卫服务为起点撬动城市服务业务飞轮。环卫一体化模式的探索与实践，也将进一步夯实保利物业在城市公共服务的专业能力。世茂服务于2021年正式发布城市服务业务。对于世茂服务而言，其进入城市服务赛道不算Zui早的，但从交出的成绩单和彰显出的成长性来看，juedui算得上其中的“佼佼者”。2022年上半年，世茂服务的城市服务业务新增项目33个，中标总金额合计高达10.52亿元。其中，陕西蓝田县、洋县城乡环卫一体化服务项目合同总金额分别达3.48亿元和1.22亿元；贵州毕节市金海湖新区城区环卫作业市场化服务项目总金额达1.20亿元。截至2022年6月30日，世茂服务城市服务业务实现收入6.71亿元，同比增长400%，占总收入的比例为15.8%，而2021年同期仅为3.6%。这意味着城市服务已经超越非业主增值服务，成为世茂服务的第三大收入和利润来源。雅生活服务破冰城市服务一年，该业务的营收翻了三倍，为2022年收入涨幅Zui高的单项业务。2021年，雅生活服务首次将城市服务作为单独的营收板块列出，彼时首次披露业绩，半年收入1.6亿元。截至2022年6月30日，雅生活服务城市服务收入较去年同期增长302.4%至6.4亿元。公司大力开拓市场，获取郑州市二七区京广路等街道环卫保洁及管理服务项目等多个大型城乡环卫一体化项目，新增年化合同金额超亿元。物企城市服务市场动态一、政企合作，扩大城市服务版图自2020年5月以来，物业服务企业频繁出圈城市服务。头部物企扩展城市服务领域动作频繁：多家企业和地方政府签署合作协议；不少上市物企高管也表示看好城市服务领域未来发展，将其作为未来的发展方向。无论是通过招投标获取单个项目，还是承接项目总包，政企资源均发挥了重要作用 。2021年以来，物企通过与地方政府、城投公司或战略合作，或成立合资公司等方式，共同推进城市服务的落地。如，世茂服务与宿豫区签署战略合作协议、万物云与沙头街道签约、碧桂园服务与五投集团战略合作、金科智慧服务与陕西城投共同成立城市服务平台等。随着企业与政府合作深度的增加，政府对企业信任度提升、服务内容叠加，单个项目年化合同金额有望逐步扩大，典型如万科物业珠海横琴项目、保利物业西塘镇和天凝镇项目、招商积余三亚崖州湾项目等。二、切入环卫市场，加强城市服务深度从近年来物企承接的城市服务项目来看，服务内容包括市政环卫服务、公共设施维护、市容秩序管理、公共空间管理、智慧化服务等城市空间内的方方面面。市政环卫市场凭借规模大、模式轻、格局分散等特点吸引物业企业纷纷加码布局，是各家龙头物企试水城市服务的主要触角。物企布局方式主要分为三类：第一类，凭借自身实力进入环卫招标市场，进行市场化投标获取项目，典型如保利物业。多数企业主要依靠自身属地化资源优势获取环卫项目。第二类，与环卫企业联合获取项目。这种联合包括与环卫公司成立合资公司或直接与环卫公司联合获取某个环卫项目。2022年初，保利物业与珠海横琴众城智洁投资合伙企业、珠海横琴普邦投资合伙企业联合共出资1.5亿成立保利环境，合资公司经营范围涉及“专业保洁、清洗、消毒服务，农村生活垃圾经营性服务，园区管理服务、市政设施管理、城市绿化管理、再生资源回收”等。保利物业作为控股方 ，再一次彰显了企业深度布局环卫市场的决心。第三类，通过收购环卫企业布局环卫市场。据克而瑞物管不完全统计，2021年物企收并购共155起，其中11起以环卫为标的，占比约7.1%。雅生活服务、世茂服务等皆将环卫作为拓展城市服务的第一站。2022年初，合景悠活斥资1.65亿元收购广东特丽洁环境50%股权，为物企环卫收购案再添一笔。此外，老旧小区改造也是城市服务领域的热点。如宋都服务，以“采荷街道jinpai管家大物业基层治理模式”为起点，企业积极探索老旧小区的管理运营模式，不断扩大老旧小区城市服务边界，拓展多种服务场景，助力建设美好城市。城市服务的发展前景和趋势一、服务边界外延，头部物企加码布局城市服务是城镇化发展的必然趋势，是物业企业市场化发展的价值体现。物企开拓城市服务，一方面可以开拓新的业务线条，为政府解决治理难题；另一方面，继续发挥平台属性，做好城市管家，提升城市治理的效率。物企想要率先在城市服务占有一席之地，需要打破原有业务范围，积极尝试探索，从社区走进更广阔的城市空间。物业服务企业在积极探索物业+城市服务的运营模式，目前主要的探索是老旧小区服务、街区整合服务、乡村振兴服务、市政运营服务等。城市服务内容也在随着市场的发展不断延伸，从目前的布局的头部物企来看，服务内容已从基础的服务包括环境卫生、秩序维护、园林绿化、市政设施维护等，延伸至城市空间运营，业务模式也从单一走向多元化，城市服务一体化运营趋势显现。二、搭建智慧平台，助力城市高效管理当前一些头部物业服务企业已经开始从战略高度布局城市服务，特别是将以往社区服务经验通过数字化技术进行转化与应用，取得了较好效果。绿城服务自2014年建立的智慧智能组织，于2021年正式蜕变成面向社区治理业务的科技公司，已在社区数字化治理、街区(产业园区) 数字化应用等方面实现产业输出。纵观行业， “十四五”期间，在数字技术赋能城市管理方面，前置布局的物业服务企业将大有可为。随着信息技术在各领域的广泛应用和渗透，城市管理智能化变得越来越重要。智慧城市建设进入全面数字化阶段，智慧城市服务平台作为基于城市“ 操作系统 ”的应用服务出现。通过智慧化平台的搭建，统筹整合各项城市综合治理业务，采集基础信息，形成档案化管控；统筹管理人员、设施设备、事件等，实现各类资源优化配置。物业服务企业还可以建立动态监测预警机制，优化设备设施管理手段；利用物联网技术，对城市的关键设备设施进行在线监测，实现自动化监测、判别及预警，保障设备设施管养的及时性；实时监测数据有助于进一步分析设备设施功能、能耗管理等。不仅如此，智慧平台的搭建还可以提高运营效率，以数据驱动运营升级。城市日常运营状态可实时监控，实现运营数据来源多元化，避免依赖单点所产生的数据作为分析问题的基础，从宏观和微观方面协助城市管理人员，挖掘管理方向 和运营手段，优化运营策略，为政府决策提供数据支撑，提升运营实际效果。未来随着物企更深入地拓展城市服务，需要管理更大规模的城市空间运营，解决更加复杂的城市治理问题，对于智慧科技的应用需求将进一步提升。规模较大的物企均持续加深智慧科技布局，将5G、移动互联网、物联网、大数据等新科技引入智慧城市建设当中，科技赋能，实现城市公共资源的进一步优化运营。三、市政环卫仍是城市服务重要突破口近年来，随着环卫服务市场化改革推进、市场空间不断释放，除了环卫服务、清洁服务类企业持续深耕这一市场，精耕于环卫装备的研发、生产与销售环卫设备的企业也逐渐采用 “产品+服务”模式，致力在环卫服务市场分一杯羹。党的十八大强调 ，要加强和创新社会管理，改进政府提供公共服务方式。到2013年，国务院办公厅发布《关于政府向社会力量购买服务的指导意见》，进一步为加大政府购买服务力度提供指导意见。随着国家政策的指导，环卫服务市场下放，物业企业凭借其天然的服务属性，慢慢进入到环卫领域。因为与环卫服务内容天生的接近性，对于物业企业来说，承接一些并不是很大的环卫服务项目时，是产业链的横向拓展和纵向延伸，也不存在太高的专业门槛。龙头 物业企 业如万物云、碧桂园服务等，以及一些地方中小物业企业，都积极主动参与环卫+项目，物业企业中标环卫项目与日俱增。克而瑞物管据中国政府采购网信息，就物企中标环卫服务项目的金额情况而言，2013年仅1.06亿元，2021年达到18.17亿元，复合增长率达42.66%。2022年开年，保利物业便释放 “大招”。根据信息披露，保利物业与珠海横琴众城智洁投资合伙企业、珠海横琴普邦投资合伙企业联合共出资1.5亿成立保利环境，保利物业为控股方。合资公司经营范围涉及“专业保洁、清洗、消毒服务；农村生活垃圾经营性服务；园区管理服务；市政设施管理；城市绿化管理；再生资源回收”等。保利环境致力于成为国内提供环卫行业综合解决方案的头部企业，这也表明保利物业加码进军环卫的决心。市政环卫仍是当前物业服务企业探索城市服务的重要突破口。来源观点大物管研究平台 克而瑞物管：注明为其它来源的信息均转自其它平台，目的在于传递更多信息，并不代表本站观点及立场。若有侵权或异议请联系我们。